延滞した銀行住宅ローンはどのように処理されるのでしょうか
延滞した銀行住宅ローンは、正常化しない場合については
保証会社をつけているかどうかによって、大まかに二つのケースに分類されます。
銀行住宅ローンの契約をすると、金銭消費貸借契約（お金を貸した側と借りた側で
結ばれる借金の内容を明確にした契約）を結びますが、それ以外に、保証委託契約を結ぶ場合が多くあります。
保証委託契約とは、銀行が個人に融資した住宅購入資金につき、借主が延滞した場合に、
保証会社が保証をする（借主が返済できなくなり、
期限の利益を喪失=ローン打ち切りとなり一括返済となること・・・した場合に、
借主に代わって保証会社が銀行にローンの全額を支払うこと）という契約です。
ローン借り入れの際に、銀行保証料（事務手数料ではありません）を支払った場合がこのケースです。
ちなみに、万が一の場合の銀行側のリスクを回避するための保証会社への保証料の支払いなのにもかかわらず、
この保証料の支払い負担は借主個人が担わされています。これってよく考えるとおかしな話ですよね。
銀行側は全く疑問も持たず、保証料を借主に払わせています。そういう決まり事なのでって感じで、
銀行員にこのことを疑問に感じている人はほとんどいないんじゃないかなって思いますけど、
本来、保険でもなんでも、リスクを回避したい側がそのリスク回避の費用を負担するのが道理だと思うのですが、
皆さんはどう思われるでしょうか？
あと、銀行側の説明として、「万が一の場合に、保証会社が代わりに払ってくれますから」などの説明で
保証委託契約を結び、保証料を払わせるなんてケースが今でもまれにあるようですが、これは大きな誤りです。
保証会社は、万が一の場合に借主に代わって銀行へローンを払いますが、
これは、ローンの連帯保証人として代わりに払う（保証会社として代位弁済をする）という意味であり、
そのあとは、保証会社が債権者となって債務者に対し支払いを求める（求償権の行使といいます）ということになります。
つまり、保証会社の支払いにより、銀行はリスクを回避できるけど、
借主個人は、「金を払えー」って言ってくる人が、銀行から保証会社に代わっただけ！ということになりますから、
保証料の支払いは、借り手個人の万が一の場合のリスクに備えてるって意味ではありません。
たまに誤解をしている方もいらっしゃいますので、ここは勘違いしないでください。
一方、保証会社をつけずに、銀行自身が直接ローンを融資するというタイプの住宅ローンも最近は増えてきました。
Ｓ○○ネッ○銀行とか、ソ○○銀行などのネットバンク系や地方銀行でありながら
比較的高い金利でアパートローンの貸し出しで全国展開しているス○○銀行などがこのタイプです。
これらの銀行の住宅ローンは契約時に保証委託契約を締結しませんので、保証料の支払いはありません。
但し、比較的高額の事務手数料を支払わなければならないというデメリットもあります。
保証会社をつけている場合
延滞の進行
➡期限の利益喪失の催告
➡期限の利益の喪失
➡銀行から保証会社への代位弁済請求
➡代位弁済（保証会社が銀行へ一括弁済）
➡保証会社より債務者へ一括請求
➡任意売却、もしくは競売の申立て
➡売却後残債のサービサーへの譲渡
保証委託契約を結び保証会社をつけているローン契約の場合は、延滞が進行すると、
銀行はお客様（債務者）に対し、内容証明郵便によって「期限の利益喪失の催告書」を発送します。
「・・・までに、延滞している金額と遅延損害金を支払え。入金がない場合は貴殿は期限の利益を喪失し、
当行は○○保証会社より代位弁済を受け、住宅ローン債権は○○保証会社へ移転します。」
などの文書が送られてきて、その後入金が履行されずに期限の利益が喪失されると、
保証会社が銀行に債権額全額を弁済（代位弁済といいます）するわけです。
そうすると債権者は銀行から保証会社へと代わり、その後、債務者は保証会社から一括請求を受けることとなります。
保証会社に移転した債権は、一括請求の状態（ローン分割返済することが許されない状態）にありますから、
債務者は原則として保証会社へ分割で支払っていくことはできません。
そうすると、住宅を自ら処分して保証会社に売却代金を返済する（任意売却）方法をとるか、
もしくは何もしなければ、保証会社が裁判所に競売の申立て（抵当権の実行）を行い、
裁判所を通じて住宅が処分される、といった経緯をたどるわけです。
物件を処分した後、残されたローンの残債は、債権回収会社（サービサー）へ債権譲渡され、
債務者は債権回収会社へ残債務の支払いを行わなければなりません。
保証会社をつけていない場合
延滞の進行
➡期限の利益喪失の催告
➡期限の利益の喪失
➡①銀行自身による任意売却、もしくは競売の申立て
②サービサーへの譲渡
➡①銀行自身による残債務の請求
②サービサーによる任意売却、もしくは競売の申立て
保証会社をつけていない場合でも、期限の利益の喪失までは上記の保証会社をつけている場合と同じです。
ただし、保証会社がついていないため、当たり前のことですが代位弁済はありません。ローン打ち切り先として、
銀行が主体となって住宅の処分を試みることとなります。任意売却か裁判所への競売の申立てです。
また、銀行が自ら物件処分に着手する前に、債権回収会社（サービサー）へ
債権を売却する（債権譲渡といいます。）場合もあります。
債権回収会社に債権が移っても、原則、債権回収会社によって物件を処分されますから、
基本的には債務者の立場は変わりません。
このように、保証会社がついている場合とついていない場合では、
債権が処分されるまでの道筋に多少の違いがあるものの、基本的には、
① ローンの延滞の進行
② 期限の利益の喪失
③ 住宅の処分
という道筋をたどるわけです。
では、いったいどのくらいの延滞が重なると、②の期限の利益の喪失となるのでしょうか。
これは銀行により細かい規定があり、一概には言えませんが、
おおむね６回延滞としているところが多いようです。ただし、
最近は３回延滞で期限の利益喪失の催告書を発送してくる金融機関も多くなってきました。
３回延滞というのは、厳密にいうと２か月延滞と同じことです。
例えば、４月２５日が約定返済日であったとすると、
５月２５日は２回延滞（=一か月延滞）
６月２５日は３回延滞（＝二か月延滞）ということになります。
ちょっとうっかりして返済を二ヶ月延滞すると、催告書が発送され、
うかうかしていたらあっという間にローン打ち切りとなって、家を手放さなくてはならなくなっていた・・
なんてことにもなりかねないのです。
充分に注意してください。
もし、今あなたがローンの返済について不安を抱えているのなら、
今の状態はどこの位置にいるのでしょう。これをご自身で認識しておくことがとても大切です。
ご相談はお早めに。
任意売却も自己破産も今後の生活の立て直しのための選択肢の一つです。
可能な限り執着を手放して早めに決断し
住宅ローンのない状態から再スタートを切る勇気をお持ちになるようお勧めいたします。
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